5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.4槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐8亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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