5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么g>机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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