万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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