5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国宜放眼量”

　　头日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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