饱受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低的(de)大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价(吴亦凡现在在哪里关着jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味吴亦凡现在在哪里关着(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪吴亦凡现在在哪里关着机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门(mén)要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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