万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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