文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂(zname是什么意思 name是姓还是名á)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíngname是什么意思 name是姓还是名)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。name是什么意思 name是姓还是名房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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