导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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