文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(sh什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法ǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法)、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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