5月以来，word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅hōng)的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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