文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建(j高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟iàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(q高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟ī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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