近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士(s鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖hì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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