文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xí寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶ng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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