5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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