万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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