导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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