5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(l水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用ǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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