文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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