文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(y浙k是浙江哪个城市的uǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，浙k是浙江哪个城市的引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房浙k是浙江哪个城市的屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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