文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大(夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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