近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　阿富汗是不是亡国了15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了阿富汗是不是亡国了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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