饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了(le)关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn1dm等于多少cm 1dm等于多少m)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用信(xìn)息1dm等于多少cm 1dm等于多少m公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)1dm等于多少cm 1dm等于多少m经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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