万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债妥否的意思是什么，妥否的用法权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最妥否的意思是什么，妥否的用法贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

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