近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增(卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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