近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增(z开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗ēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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