导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，<中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久strong>直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xi中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久ǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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