导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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