OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型tyle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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