“现(xiàn)在的房地(dì)产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十年(nián)的系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板(bǎn)块向(xiàng)单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经双杀(shā)到了(le)最(zuì)底(dǐ)部(bù)，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择，需(xū)要(yào)非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆(bào)雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要满(mǎn)足(zú)以(yǐ)下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的(de)国(guó)资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩过红线(x5k是多少钱，5k是多少钱人民币iàn)的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向(xiàng)是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今(jīn)年新(xīn)房的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背(bèi)景(jǐng)的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资(zī)背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视企业的(de)成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负(fù)债率）是不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融(róng)资(zī)成本是(shì)否是行(xíng)业内最(zuì)低的；建安成(chéng)本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我们(men)看重的(de)一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条件(jiàn)的房企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势(shì)。以A股为例(lì)，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末(mò)，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明(míng)地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍是少数(shù)。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于(yú)激(jī)进的扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可(kě)能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的净借贷(dài)比例(lì)都(dōu)维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始在一线城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购入地块也实现(xiàn)了快速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市(shì)，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些(xiē)房(fáng)企的(de)扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营(yíng)企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一(yī)家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于(yú)快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净(jìng)负债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿(ná)地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选标(biāo)准来看国央企与民(mín)营房企(qǐ)，但(dàn)在各(gè)维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构(gòu)更加(jiā)看好国(guó)央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味着，民(mín)营企(qǐ)业(yè)中(zhōng)就没有“黑5k是多少钱，5k是多少钱人民币马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工(gōng)商银(yín)行股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管(guǎn)理有限公(gōng)司(sī)就(jiù)长期持有滨江集团(tuán)。根据一(yī)季报(bào)，该资产公(gōng)司的(de)几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的基(jī)本(běn)面表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强(qiáng)的(de)韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维(wéi)度都(dōu)表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营(yíng)收(shōu)比重只占到(dào)近(jìn)六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团(tuán)在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样(yàng)较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅(xùn)速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点(diǎn)移(yí)至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业(yè)链上(shàng)的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器(qì)、物业管理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的(de)采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足(5k是多少钱，5k是多少钱人民币zú)导致上(shàng)游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时(shí)间的(de)增(zēng)加，内装更新的需求也(yě)会越来越多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明(míng)了(le)这一点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现(xiàn)的(de)统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们(men)分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第(dì)一季(jì)度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山(shān)。需(xū)要强调的是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值派(pài)基金(jīn)经理曹(cáo)名(míng)长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其(qí)同(tóng)时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链股票(piào)还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光(guāng)一(yī)时(shí)的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素(sù)一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境(jìng)反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最(zuì)好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来(lái)看(kàn)，无(wú)论是营收还(hái)是归母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发(fā)基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标的(de)情有(yǒu)独(dú)钟，在另(lìng)一(yī)家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难(nán)题。对(duì)此，前述上海公募基金(jīn)经理(lǐ)举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还(hái)是希望(wàng)挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产(chǎn)品提价的(de)公司很少，因为物业公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户(hù)没有那么满意，能(néng)做到提价(jià)难度(dù)是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好(hǎo)的服务(wù)是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 5k是多少钱，5k是多少钱人民币