饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示(sh科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容ì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(y科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容òng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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