近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　<胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸img alt="密(mì)集分钱了！这几点要注(zhù)意(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸)分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jī胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸n)基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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