“现在(zài)的房地产很难再出现像过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地(dì)产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注度(dù)从板块向单个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复(fù)地(dì)杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要(yào)非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前没(méi)有踩过红复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发(fā)资金来源，可(kě)以发现，其(qí)实银(yín)行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新(xīn)房的(de)销售情况相(xiāng)较一(yī)般(bān)。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是(shì)融资等各个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的(de)房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内(nèi)，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的(de)赢家”。而具(jù)体到如(rú)何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企业(yè)的(de)成(chéng)本优势，更(gèng)具体一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最(zuì)低水平；利润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资(zī)成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这(zhè)些都是(shì)我们看重的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同时满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企并不(bù)多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发展、光(guāng)明地(dì)产(chǎn)、云(yún)南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完(wán)复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思全健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚(shèn)至地方国(guó)企(qǐ)开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验(yàn)着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来市(shì)场，以及过(guò)于(yú)激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有可(kě)能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了，其开(kāi)始在一线(xiàn)城(chéng)市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了(le)接近三(sān)分之一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购入地(dì)块(kuài)也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市(shì)，另(lìng)外一半也(yě)主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽(suī)然(rán)说，见(jiàn)到机会时(shí)要(yào)出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有(yǒu)想象得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标(biāo)准(zhǔn)要(yào)比(bǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业(yè)的(de)复苏(sū)速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要(yào)规(guī)避公司净(jìng)负债(zhài)率提高到一个比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等房(fáng)企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是(shì)，华(huá)润(rùn)置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在践行较(jiào)积(jī)极(jí)的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是(shì)以同一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如(rú)国央企复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国央企(qǐ)自然而然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企，但这也(yě)并不意味着，民营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到(dào)机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回(huí)报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司(sī)的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍(réng)是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等多维(wéi)度(dù)都(dōu)表现了较强(qiáng)的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到(dào)近(jìn)六(liù)成。近三年(nián)持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在(zài)杭(háng)州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州的(de)较突(tū)出表(biǎo)现，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企排名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团股(gǔ)价翻了(le)超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等(děng)材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装家居领域，我们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的住房规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的(de)数(shù)据充分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相(xiāng)关的行(xíng)业(yè)，例如(rú)消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺赛(sài)道(dào)的公司，它(tā)们(men)分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特(tè)别是前者(zhě)在月(yuè)线连收(shōu)七(qī)根阳线的(de)基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安(ān)娜主要(yào)从(cóng)事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一(yī)季度(dù)报告(gào)显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力(lì)价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集(jí)团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风光(guāng)一时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉(chén)寂，不(bù)过好在(zài)困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还(hái)是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的(de)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具，一季(jì)报中(zhōng)他管理的广发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类标(biāo)的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游(yóu)的物业(yè)股也越来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不(bù)过这(zhè)类标(biāo)的(de)大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基(jī)金经理举(jǔ)例分(fēn)析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的(de)绿城服务为(wèi)例(lì)，它在(zài)中高端(duān)楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到(dào)产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因(yīn)为保(bǎo)安(ān)这些固定人员成(chéng)本(běn)的年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到(dào)到期之后提价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的(de)服(fú)务是有(yǒu)关(guān)系的(de)。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思