5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xī美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗n)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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