导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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