万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shà亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成ng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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