5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(r鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点ù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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