饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(d柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢āng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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