万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé教师一年的工作日有多少天，一年有多少周)起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)教师一年的工作日有多少天，一年有多少周金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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