万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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