5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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