文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预(yù)柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(x柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢ī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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