OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库(kù我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子)提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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