饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准(z病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语hǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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