导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有