文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàn四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的g)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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