一(yī)线城(chéng)市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手(shǒu)房指导价的消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重要？首先二(èr)手房指(zhǐ)导价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎是最后一个还(hái)在“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最后(hòu)深圳(zhèn)是(shì)房价前三(sān)的核(hé)心(xīn)城市。所以，深(shēn)圳的一举一动都(dōu)具有风向标意(yì)义。

　　有分析人(rén)士(shì)指出(chū)，深(shēn)圳二手房(fáng)指导价(jià)如(rú)果取消，首先有利(lì)于(yú)深圳(zhèn)二手房回暖，然(rán)后二手房(fáng)回暖(nuǎn)有利于深圳楼市总体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利于全(quán)国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二手房指导价”正(zhèng)式结束。传(chuán)言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价(jià)（指导价(jià)），银行核定房价以网(wǎng)签(qiān)备案价和评估价孰低(dī)为准。

　　自(zì)此，参考价(jià)真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到(dào)官方文件。据证券(quàn)时报21日消(xiāo)息，目前深圳多家大行表示“尚(shàng)未接到(dào)正式通知，目(mù)前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所(suǒ)以还需要持续的关注。

　　易居研究院研究(jiū)总监严跃进认为，本次政策大概率为(wèi)真(zhēn)，更多(duō)体现为(wèi)银行(xíng)贷(dài)款等领域按(àn)照新(xīn)的规则(zé)进行，但不会出台(tái)正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发文(wén)件(jiàn)的。毕竟可(kě)以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深(shēn)圳楼市二手房指导(dǎo)价(jià)横空出(chū)世。当时，深(shēn)圳一口气公布了(le)全市3595个小区(qū)的(de)参考(kǎo)价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的(de)高价盘，直接按照当时的市(shì)场价打(dǎ)了5折、6折来(lái)“指(zhǐ)导”，银行只能(néng)按照指导价(jià)来计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得(dé)厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导价打七折即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全(quán)款支付(fù)的部分(fēn)，实际(jì)首付去(qù)到了(le)510万(wàn)，相当(dāng)于首付5成了（多给210万首(shǒu)付(fù)）。这直(zhí)接(jiē)让大批量买家，失去(qù)了购(gòu)房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁波、成都(dōu)、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证(zhèng)明了(le)，这条政(zhèng)策(cè)的“核(hé)弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计(jì)，实(shí)施二手房指导价的10个城市，有8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的(de)影响(xiǎng)，二(èr)手(shǒu)房更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以(yǐ)2022年12月(yuè)数(shù)据为例(lì)，全国(guó)70个大中(zhōng)城市(shì)房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐(lè)有家研(yán)究中心数(shù)据显示：成(chéng)交量(liàng)上，二手房指导价(jià)出台当年，深圳二(èr)手住宅成交量(liàng)同比(bǐ)下滑57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩，成交(jiāo)量同比(bǐ)下(xià)滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价(jià)格方面(miàn)，与二手房指导价发布当月相比，如今(jīn)二手房挂牌价(jià)低于及接(jiē)近参考(kǎo)价的房(fáng)源(yuán)占(zhàn)比大幅(fú)增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二手房成(chéng)交TOP10小(xiǎo)区中，过(guò)半成交价低于(yú)参考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能深切(qiè)的感知(zhī)其(qí)威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不(bù)绝于(yú)耳。

　　据(jù)说(shuō)一位码农(nóng)三(sān)年前高杠杆(gān)买了2套华润城，月供(gōng)12万(wàn)，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案(àn)例(lì)属实，买家的实(shí)际购房成本高达(dá)20万/平，目(mù)前价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三(sān)年的房贷(dài)和(hé)持有成本，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批人这两年(nián)感(gǎn)受到了(le)太多“心酸(suān)”。二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)量创下(xià)多(duō)年新(xīn)低，学(xué)区房神话不再，房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)的日子难过，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指(zhǐ)导价的(de)城市(shì)陆(lù)陆续续(xù)低调退出，目前只有深(shēn)圳还(hái)是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意(yì)义明显

　　最(zuì)近一线城市也不(bù)端着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区(qū)试点(diǎn)多子女家庭和职住平(píng)衡家庭(tíng)购(gòu)房支(zhī)持政策。上海也考虑予以多孩家(jiā)庭在新房计(jì)分制(zhì)度政策上的(de)支持(chí)。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个(gè)大(dà)中城市商品住宅销售价格变(biàn)动情况来(lái)看(kàn)，广(guǎng)州、深圳(zhèn)的新房、二手房(fáng)价格仍然是(shì)同比(bǐ)去(qù)年依(yī)然是下降的。

　　北京(jīng)、上海(hǎi)已经(jīng)同比增长(zhǎng)了(le)，其(qí)他(tā)二线城市如杭州、成都(dōu)、南京(jīng)、合肥等城市价格都是同(tóng)比上涨的(de)。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上(shàng)面可能更急(jí)。3月(yuè)份，两部门(mén)联合(hé)发文，全(quán)面推动二手房(fáng)“带(dài)押过户”全国(guó)实施，这是(shì)一条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激活二(èr)手房交易，具有(yǒu)定海(hǎi)神针般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪虹(hóng)近日更(gèng)是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经(jīng)济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意思(sī)就是——顶梁柱如果不行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱(cāng)石(shíaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么)如果压不住(zhù)，小(xiǎo)船不就(jiù)翻了(le)？

　　也许，今年(nián)扶持楼市(shì)的政策，还有(yǒu)一大(dà)波正在路上...

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