近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(12是什么意思gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够12是什么意思(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建12是什么意思筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 12是什么意思