5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的荐。）

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