饱受(shòu)争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句，历来对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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