近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思